Нове життя – старому житлу

Академія будівництва України запускає пілотний проект реновації старого житлового фонду.

Йдеться передусім про тепломодернізацію будинків і відповідно скорочення об’ємів споживання енергоресурсів. Місто Золотоноша на Черкащині – перше українське місто, де вже цього  року почнуть таку реновацію старих будинків.

А до 25-ти річчя АБУ у Києві відбулося експертне обговорення проблеми спільно із західними партнерами, які почали цей шлях ще в середині 1990-х років. Ініціатор круглого столу і куратор проекту з реновації старого житлового фонду – Віце-президент Академії будівництва України, експерт з проектної документації Віктор Лещинський.

–Пане Вікторе, отже, на сьогодні в питанні покращення якості життя українців акцент робиться на відновленні, продовженні життєвого циклу будинків? Очевидно, проводилися певні розрахунки, коли експерти будівельної галузі дійшли висновку, що ефективніше і дешевше відновлювати старий житловий фонд, ніж будувати новий?

-Будівництво нового житла не втрачає своєї актуальності. Нові будинки необхідно зводити, але проблема полягає у тому, що робити зі старим житловим фондом? В старих будинках живе основна частина українців. Це так звана спадщина у вигляді мільйонів квадратних метрів, які залишилися нам від Радянського Союзу і мають далі якимось чином експлуатуватися. І якщо українець не може купити житло у новобудові, але є власником квартири, то рано чи пізно з цією квартирою доведеться щось робити. Новий житловий фонд – це також майно. Коли новобудову здають в експлуатацію, з кожним роком вона також старіє.  Тож думати про вирішення цієї проблеми варто починати вже на початку будівництва. Треба передбачити, у якому стані буде споруда через 10, 15, 50 років. Як осучаснити всі її мережі, господарство.

Інше питання, що звісно, є певна частина будинків і споруд, які однозначно необхідно зносити.

–Для цього має проводитися експертна оцінка?

-Обстеження споруди на її стан нині — це обов’язкова умова при будь-якій реконструкції. Цей документ дозволяє визначити, у якому стані споруда, які технічні рішення можна застосовувати для продовження життєвого циклу будівлі і визначити, яким буде результат після застосування конкретних методів модернізації, – тобто наскільки ефективною вона буде і упродовж скількох років.

–Від мешканців будинків приховують, в якому стані перебувають мережі споруд, хоча вони є співвласниками і цього господарства, а також всі витрати на проведення капітального ремонтів лягають саме на їхні плечі…

-Якщо будинок передали до ОСББ, то елементарно замовляється експертиза, так званий протокол обстежень. Але, у більшості випадків, мешканці будинків справді ніколи не були поінформовані про стан своїх будинків, ніколи не бачили актів обстежень, які проводяться кожні 2 роки, їм ніколи не показували цих документів. Відповідно, вони не знають в якому стані їхні мережі. Необхідно забезпечити інформування власників квартир про потреби термореновації у будинку, рівень енергоспоживання і що саме треба зробити в найближчі роки. А також спонукати обслуговуючі компанії викладати у відкритий доступ інформацію про стан будинків. Лише тоді мешканці зможуть приймати рішення.

–Якщо говорити про конкретні цифри, то скільки коштів необхідно, аби провести реновацію старого житлового фонду в Україні? 

-Оскільки у платіжках за комунальні послуги відсутня стаття витрат на капітальні ремонти, і упродовж всіх років незалежності ці кошти не акумулювалися, грошей на проведення модернізації немає ні у держави, ні у самих мешканців будинків. А за розрахунками нашого партнера, доктора економічних наук, професора Національної Академії Державного управління при Президентові України Всеволода Ніколаєва, потреби на відтерміновані капітальні ремонти сягають 400 мільярдів гривень. Це означає, що на 1 квадратний метр площі мінімальна вартість відтермінованого капітального ремонту складає 1 тисячу гривень. Тобто від кожного мешканця потрібно 25 тисяч гривень, щоб будинки привести у нормальний стан і потім знову фінансувати їхні поточні і капітальні ремонти.

Тому зараз необхідно думати, як змінити систему власності, коли фінансово неспроможні власники квартир відповідно до закону зобов’язані робити капітальні ремонти і утримувати свої будинки. Це основне питання, яке має бути на порядку денному на рівні забезпечення їжею. Також необхідно усвідомити на рівні кожного конкретного міста потреби у реновації.

–Проекти реновації старих будинків під час круглого столу з нагоди 25-тиріччя Академії будівництва України представляли партнери з Республіки Словаччина та Польщі. Яким корисним досвідом вони встигли поділитися?

Так, одним із наших партнерів є Міністр будівництва і комунальних служб Республіки Словаччина у 1994-1998 роках Ян Мраз, зараз він очолює впливову в країні громадську організацію в будівельній галузі «Академія преміальної освіти». За ініціативи Яна Мраза, через 4 місяці після створення міністерства у 1994 році з’явився стратегічний документ, який орієнтувався, передусім, на проблеми мешканців старого житлового фонду. Бо необхідно було терміново створювати механізми, які допомагали б людям дофінансовувати програму відновлення і реконструкції старих будинків, в яких вони проживали.

Вже за три роки після створення спеціального Фонду і запуску програми реновації кількість будинків, які потребували такого ремонту, скоротилася вдвічі. Причому проекти були диференційованими: хтось потребував половини вартості, а когось фінансували на 100% через безготівкові позики. А за 10 років Фонд став автономним, і з державного бюджету Словаччини більше не бралися кошти на ці потреби. На сьогодні Фонд забезпечує всі потреби в енергореноваціях.

–Нещодавно Академія будівництва України підписала зі словацькою стороною Меморандум про співпрацю. Окресліть, будь ласка, основні напрями цього партнерства.

З першої зустрічі, яка відбулася в Словаччині, ми задали практичний тон цьому питанню. І нині ми говоримо про створення спільної робочої групи із залученням представників влади.

Основний напрям нашої  співпраці –  це передусім відновлення старого житлового фонду. Але для цього необхідно розробити фінансову модель, зручну для українців, аби вони не потрапляли у фінансову залежність від кредиторів.

Також, використовуючи словацький досвід,  ми маємо на меті підготувати фахівців з реновації житла.

–На якому етапі співпраця з польською стороною?

Днями ми плануємо підписати подібний Меморандум про співпрацю. Їхній досвід також дуже корисний для нас. Адже в Польщі програма реновації старого житлового фонду почалася у 1999 році і вже майже 20 років успішно працює. Під час круглого столу наш партнер з Інституту реконструкції у Варшаві Шимон Фірлаг, він є також старшим радником Науково-дослідного інституту некомерційної політики ЄС, продемонстрував модель, яка працює в Польщі. Відповідно до неї, державна програма реновації буда розрахована на 10 років із залученням комерційних коштів. В основному фінансові ресурси були спрямовані на реновацію, шляхом утеплення будівель, заміну вікон, утеплення і ремонт дахів, заміну теплоізолюючих елементів, заміну систем опалення. Завдяки використанню комплексу енергозберігаючих технологій обсяг споживання поступово скоротився приблизно на третину. При цьому вартість на комунальні послуги у платіжках поляків не змінювалася упродовж 10 років, а  залишкову різницю  між реальним споживанням і тими коштами, які сплачують споживачі, спрямовували на погашення безвідсоткового кредиту, який надавали банки.

–Пане Вікторе, на Вашу думку, наскільки реально такі моделі реновації адаптувати для України? І чи готові самі українці до проведення таких заходів?

-Ми брали досвід кран, які є сусідами нашої держави. По-перше, дуже схожі з українськими порядок архітектурної забудови і типи самих будинків.  По-друге, ці країни питання реновації житлового фонду вже максимально вирішили, мають як позитивний, так і негативний досвід. Тому, щоб не наступати 10 разів на граблі українцеві, краще запитати у сусіда і хоча б 2-3 рази оминути ті граблі. І піти вже спрощеними процедурами. А для адаптації до українських реалій необхідно ухвалити рішення на законодавчому рівні і виробити механізми і з виконавчими органами влади, а також отримати практичний досвід. Щодо готовності, то провівши низку семінарів по Україні, ми побачили високу зацікавленість з боку місцевих органів влади, архітекторів в областях. Адже це проблема кожної третьої родини в державі.

Текст: Тетяна Сергійчук

Фото: Наталія Клименко